Andrii Yalanskyi/shutterstock

Иногда покупка земельного участка под строительство является более сложным мероприятием, чем покупка готового дома. Ведь в первом случае покупают не просто землю, а в том числе и то, что в ней "спрятано".

Надо знать все:

• особенности почвенного слоя,
• уровень подземных вод,
• условия подключения к коммуникациям и многое другое.

Кроме того, надо учитывать и другие важные факторы.

Населенный пункт

- Только не СНТ! Ни за что на свете! Вечно там нет то воды, то света, то трактора, то председателя - и никому ничего не нужно. Второй раз я бы выбрал только деревню или окраину города.

Расстояние

- При покупке казалось, что сорок минут до города - это нормально. Но оказалось, что не слишком, потому что вечно нужно то в школу, то в аптеку, то в магазин, и это не считая работы и утренне-вечерних пробок.

Дороги и подъездные пути

- Никогда больше не поверю в рассказы про то, что "асфальт скоро положат". Вот когда положат, тогда и посмотрим, а пока третий год весной и осенью вязну в ямах на грунтовке.

Инфраструктура

- В следующий раз брали бы дом только там, где уже есть школа, магазин и какая-никакая больница. Ездить далеко и неудобно, да и жителям соседней населенки не особо рады в госучреждениях.

Природа

- Я рыбак - и точно купил бы что-то поближе к водоему. Вроде два часа и не смертельно, но все же не то. Хотя жена наоборот - любит лес и мечтала о нем, и вот он сейчас в 15 минутах ходьбы. Так что как-то пришлось бы договариваться.

Соседи

- Обязательно сперва поговорите с соседями, причем не с одними, а с несколькими. Потому что у самых заманчивых предложений чаще всего есть "обратная сторона". Наверняка кто-то на улице любит устраивать вечеринки до утра или гонять на квадроциклах.

Коммунальные услуги

- Чем больше есть коммуникаций, тем лучше. В идеале пусть будут все, причем не "в обозримом будущем", а уже сейчас, и на участке или хотя бы на улице. Мы купили участок, когда нам обещали, что газ "уже ведут". Мы успели и построить дом, и пожить, и продать, а газа так и нет.

Размер участка

- Сразу бы решил с семьей, сколько нам нужно земли. А то сперва "чем больше, тем лучше", а потом косить некому.

ronstik/shutterstock

- Не стоит надеяться только на риэлтора, смотрите участки сами. Мы изучали газеты и сайты, в то время как риэлтор, похоже, обошелся первой страницей выдачи поисковика. А нашли участок в итоге просто заехав в приглянувшееся СНТ и спросив там у председателя, не продает ли кто дачу.

- Не надейтесь, что риэлтор или собственник ответит на все вопросы. Они зачастую или сами не знают, или не хотят говорить, чтобы не упустить сделку.

Вопросы задавайте:

• собственнику участка
• соседям
• юристам
• участковым инспекторам
• землеустроителям местного совета
• геодезистам
• бурильщиками скважин
• строителями

BearFotos/shutterstock

1. Сколько лет продавец является собственником?
2. Сколько собственников у участка?
3. Соответствуют ли границы земельного участка тем, что указаны в техпаспорте? Присвоен ли кадастровый номер?
4. Есть ли на участке доступ к электроэнергии, природному газу, воде? Канализация местная или централизованная?
5. Какой грунт на участке (глина, суглинок) и какой уровень грунтовых вод?
6. Какое качество воды?
7. Какие отношения с соседями?
8. Существует ли обслуживающая организация? Какие ежемесячные сборы? Чистят ли зимой дороги?
9. Нет ли в округе "шумных" объектов (заводов, ферм, аэродромов и т.п.)

Studio Romantic/shutterstock

1. Каким образом продавец получил земельный участок в собственность?
2. Каково целевое назначение земли? Есть ли ограничения по строительству?
3. Введены ли хозпостройки в эксплуатацию, имеется ли официальное разрешение на их строительство?
4. Есть ли государственный акт на землю, технический паспорт на дом, свидетельство о праве собственности на дом?

ro9drigo/shutterstock

1. Какой грунт на участке?
2. Как ведут себя фундаменты соседних домов?
3. Сырые ли погреба и подполы?
4. Есть ли водные источники в непосредственной близости от вашего участка?

Sheryl Watson/shutterstock

1. Электрифицирована ли прилегающая территория?
2. Чей ближайший трансформатор (на чьем балансе)? Хватает ли лимита мощности на подключение вашего участка?
3. Возможна ли установка своей трансформаторной точки?
4. Сколько метров кабеля необходимо тянуть до участка?
5. Можно ли подвести к дому природный газ? И сколько это займет времени?
6. Какова общая стоимость подобных работ, включая стоимость необходимых материалов?
7. Возможно ли установка высокоскоростного интернета? Какие тарифы?
8. Какие условия подключения к централизованной канализации?
9. Где может быть размещена индивидуальная канализация?
10. Соблюдаются ли санитарные нормы по расстояниям от участков соседей?
11. Удобно ли подъезжать машине ассенизаторов?
12. Каковы условия подключения к центральному водопроводу?
13. На какой глубине скважины на соседних участках?
14. Нет ли поблизости потенциальных источников загрязнения грунтовых вод (например, свалок, заводов, ферм)?
15. Каковы расходы на установку скважин "под ключ" с учетом двух вариантов: под насосную станцию и под погружной насос?
16. Каковы вкусовые качества воды?
17. Какая система очистки воды используется в районе?
18. Кто ответственен за вывоз мусора?

1. Какая производительность водяных скважин?
2. Каков уровень грунтовых вод?
3. Какие погреба предпочитают строить в округе? Не промерзают ли они?
4. Планируются новые строительства в районе?
5. Нет ли споров по разграничению участков?
6. Были ли у кого проблемы с фундаментами построек?
7. Кто зимой чистит дороги от снега?

Есть ли рядом "проблемные элементы", притоны?

1. Есть ли нестабильные грунты?
2. Каковы особенности строительства фундаментов на такой почве?
3. Нужно ли делать подпорные стенки?
4. Большой будет объем земляных работ?
5. Есть ли удобный заезд для строительной техники?

fizkes/shutterstock

- Оптимистично и бессмысленно считать "голую" стоимость участка, а к ней прибавлять цену на дом. Грунт может поплыть, а канализация "потянуть" ваши карманы как еще один участок.

Обязательно считайте еще и:

• Услуги риелтора
• Выписка об имеющихся ограничениях (обременениях) на земельный участок
• Справка о нормативной денежной оценке земельного участка
• Выписка из Государственного земельного кадастра на участок
• Изготовление нормативной денежной оценки
• Проверка земельного участка по реестрам (продавца/покупателя)
• Государственная регистрация права собственности продавца
• Выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество
• Составление договора купли-продажи
• Нотариальное удостоверение договора
• Государственная регистрация права собственности на покупателя
• Выписка из гос. реестра прав на недвижимое имущество на покупателя
• Госпошлина
• Налог с доходов
• Затраты на подготовку земельного участка под строительство
• Инженерно-геологические изыскания
• Централизованное водоснабжение
• Скважина (бурение, материалы, насос, автоматика, расширительный бак)
• Централизованная канализация
  
• Проект, плата за подключение электричества, материалы, работы
• Трансформаторный пункт
• Природный газ (проект, плата за подключение, материалы, работы)
• Планировка участка (выравнивание грунта)
• Дренажная система (при необходимости)
• Выравнивание участка
• Подъездные пути
• Удорожание фундамента из-за плохого грунта

Gajus/shutterstock

- Всегда торгуйтесь. Но не орите бессмысленно. Мы знали, что на участке очень плохая вода, центральной нет, а все скважины в районе дают только железистую, от которой ржавеет даже унитаз. К тому же, в углу участка был фундамент, якобы для бани, но вплотную к соседскому забору, то есть точно под демонтаж. Поэтому сразу оговорили с хозяином скидку - не критичную для него, но приятную для нас.

Brian A Jackson/shutterstock

- Я бы никогда не купил участок под строительство дома далее 30 км от города - лучше поискать хоть и маленький, но поближе.

- Больше никаких участков на склоне холма: очень много денег уходит на подпорные стенки и другие конструкторские решения. Да, вид красивый, но оно того не стоило.

- Ни за что не взяли бы участок в низине - толком ничего не растет и весной долго все затоплено.

- Не стал бы верить в обещания скоро подвести коммуникации. Газификация "в следующем году" может произойти лет через десять.

- Не доверил бы оформление документов на дом кому-то еще и не поверил бы на слово собственникам. Не столько длилась сделка, сколько потом все эти переоформления, исправления и внезапные штрафы.

- Сразу познакомился бы с участковым, чтобы знать потенциальных "вредителей".

- Не взял бы участок под строительство дома с недостроенным фундаментом - это существенно ограничивает выбор проекта для дома, не говоря уже о дополнительных расходах.

- Не выбирал бы участок зимой или ранней весной: снег хорошо маскирует не только высокие грядки, но и бурьян.

- Не купили бы участок с высоким залеганием грунтовых вод. Сад вымерзает регулярно…

- Сразу сделала бы анализ воды из соседней скважины в санэпидемстанции.

- Не ставили бы ограждение вокруг участка, пока не определили самое удобное место для заезда строительной техники.

- Огородили бы свою территорию хоть временным забором из сетки-рабицы, потому что воровали буквально все, что не приколочено.

- Не взяли бы старый дом, гараж, хозпостройки в надежде все это отремонтировать. Проще снести и построить все новое.

- Не купили бы участок у главной дороги.

- Не возводили бы времянку, т.к. со временем она становится "постоянкой".

- Не складывали бы строительный мусор и запасы материалов в надежде, что пригодится, а вывозили бы сразу.

- Не покупали бы строительных материалов про запас, которые в итоге займут весь участок так, что невозможен будет проезд техники.

- Никогда не пытались бы искать компромисс с хамоватыми соседями. Все спорные вопросы надо решать сразу, не оставляя на потом.